Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Gia đình tôi có một thửa đất đã sử dụng từ trước năm 1990, đang làm thủ tục nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Vì căn nhà cấp 4 đã xuống cấp nghiêm trọng, nếu muốn xây mới nhà để ở, gồm 8 tầng thì cần đáp ứng điều kiện gì để được miễn giấy phép xây dựng? Nếu không được miễn, được UBND sở tại xác nhận đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì có xin giấy phép xây dựng được hay không?

Trả lời

Về nguyên tắc, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ các trường hợp được miễn giấy phép theo quy định của pháp luật.

Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 quy định: “Giấy phép xây dựng, theo là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình”.

Việc miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được được quy định tại điểm h, i, k khoản 2 Điều 89 của Luật này, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 30 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020. Cụ thể:

- Điểm h khoản 2 Điều 89: “Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

- Điểm i khoản 2 Điều 89: “Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa”.

- Điểm k khoản 2 Điều 89: “Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý”.

Như vậy, nếu gia đình bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô 08 tầng, không nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Nói cách khác, trước khi tiến hành xây dựng, gia đình bạn cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Điều 93 của Luật này, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;”.

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn”.

Theo khoản 1 Điều 95 của Luật này, gia đình bạn cần chuẩn bị và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm:

“a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề”.

Đối với bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bạn có thể nộp bản sao Giấy tờ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993. Bởi vì, theo khoản 5 Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/05/2017 của Chính phủ, một trong các giấy tờ hơp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là “Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và quy định tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Căn cứ quy định nêu trên, gia đình bạn có thể đề nghị UBND cấp xã và cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để chứng minh quyền sử dụng đất làm thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.