Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Gia đình tôi đang muốn chuyển nhượng cho người khác một phần thửa đất để lấy tiền xây dựng nhà. Điều băn khăn là hàng xóm của gia đình tôi đã từng có ý định tương tự nhưng cơ quan đăng ký đất đai không đồng ý cấp giấy chứng nhận cho phần đất tách thửa này nên không chuyển nhượng được.

Xin hỏi các anh chị, hồ sơ tách thửa đối với đất ở đô thị gia đình tôi cần chuẩn bị gồm những giấy tờ gì? Trường hợp nào không được cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất đề nghị tách để chuyển nhượng cho người khác?

Trả lời

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/20104/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, “trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.

Để thực hiện thủ tục đề nghị tách thửa đất, gia đình bạn cần chuẩn bị và nộp 01 bộ hồ sơ được hướng dẫn tại khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Mội trường, bao gồm:

“a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”.

(Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư này).

Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, theo khoản 3 Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

“a) Đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính để chuyển cho người sử dụng đất thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nếu thửa đất của gia đình bạn là đất ở đô thị, phần dự kiến chuyển nhượng cho người khác, đồng nghĩa căn cứ quy định nêu trên phải tách thửa trước khi chuyển nhượng, cần đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa.

Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.

Như vậy, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Bạn cần nghiên cứu quy định này của UBND cấp tỉnh nơi có đất để xác định cụ thể.

“Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có”, theo điểm i khoản 1 Điều 99 của Luật này, là một trong những trường hợp Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 19 Nghị định số 43/20104/NĐ-CP đã quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

“1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh”.

Bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để tìm hiểu lý do từ chối cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đề nghị tách thửa.